新華社南寧2月16日電 題：小區(qū)公共空間屢遭侵占 “共有地盤”誰做主？
新華社“新華視點”記者
在家門口的方寸之地堆放垃圾、擺放鞋柜，在屋頂建設陽光房，在停車位自行安裝地鎖……“新華視點”記者在北京、廣西、江西等地走訪發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的公共空間被侵占現(xiàn)象較為普遍，導致鄰里間糾紛不斷甚至對簿公堂。
“門前一平方米”亂堆亂放，公共空間變“私人領地”
最受詬病的是“門前一平方米”亂堆亂放。記者發(fā)現(xiàn)，在門前擺鞋柜、樓道堆放快遞箱、單元樓門口擺放舊家具等現(xiàn)象十分常見。一些老舊小區(qū)因為老年人住戶多，很多舊物件不舍得丟棄，就堆放在樓道里或者門口。亂堆亂放不僅給左鄰右舍帶來不便，影響小區(qū)環(huán)境，還擠占了停車位、綠地甚至消防通道，增加消防安全隱患。
2021年11月，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物引發(fā)火災致鄰居被燒傷案件。北京市一老舊小區(qū)二樓的住戶長期將其撿拾的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內(nèi)。2020年1月，小區(qū)發(fā)生火災，樓上住戶逃生時被雜物擋住了唯一的逃生通道，造成嚴重燒傷。法院終審判決雜物堆放人賠償受害人全部費用633萬余元的70%，即443萬余元，物業(yè)公司對633萬余元全額承擔補充賠償責任。
另外，大量公共空間變“私人領地”。小區(qū)的屋頂、綠地、樓道等均屬于業(yè)主共有部分，然而近年來，屋頂建設陽光房、裝門圍樓道、造墻圍地、亂搭亂建等將公共空間變成“私人領地”現(xiàn)象并不少見。
廣西桂林某小區(qū)住戶在屋頂種植盆栽。受訪者供圖
去年底，廣西南寧某小區(qū)業(yè)主委員會一紙訴狀將幾名業(yè)主告上法院，原因是他們長期霸占公共區(qū)域私劃停車位、安裝地鎖，多輪溝通無效后，業(yè)委會決定走法律渠道維護業(yè)主權(quán)利。
2021年4月，有群眾舉報，江蘇省蘇州市一小區(qū)部分業(yè)主持續(xù)侵害湖岸線，破壞綠化，多次投訴無果。記者走訪發(fā)現(xiàn)，臨湖一些別墅業(yè)主侵占公共綠地造假山、鋪草坪、挖游泳池……大量公共綠化景觀被破壞。不僅如此，該小區(qū)部分業(yè)主還通過建造圍墻的方式大量圈地，有的圈地面積達到幾百平方米，是原有別墅產(chǎn)權(quán)面積的數(shù)倍。
值得注意的是，還有人利用公共空間牟利。這類侵占行為主要是通過侵占公共資源、牟取不當利益，包括將小區(qū)公共部位改造為商鋪牟利，非法占有電梯使用費、停車場收費等。
重慶市江北區(qū)朗晴廣場小區(qū)業(yè)委會原主任江月勝任職期間，每月從小區(qū)公共區(qū)域廣告經(jīng)營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”，還將業(yè)委會管理的全體業(yè)主所有的28萬余元財物非法占為己有，后獲刑8年。
“小糾紛”維權(quán)難解決？
2021年11月，媒體曝光河北衡水某小區(qū)住戶拆掉自家的門，在樓道安裝新門，將樓道部分區(qū)域占為己有。鄰居向媒體求助，面對鏡頭，業(yè)主表示：“拆門我做不到，因為這門都裝上了。”
記者發(fā)現(xiàn)，由于一些原因，此類侵占糾紛并不是很容易解決，常常造成矛盾升級。
根據(jù)民法典、消防法等法律規(guī)定，侵占小區(qū)公共空間屬于違法行為，一旦出事要承擔相應的法律責任。但在生活中，記者發(fā)現(xiàn)許多居民法律意識淡薄，出事以后才意識到問題的嚴重性。
廣西東方意遠律師事務所律師丘新穎認為，大部分居民對專有部分和共有部分的概念模糊，只考慮自己生活的便利；一些開發(fā)商在售樓時甚至有意引導，令業(yè)主們想當然地以為可以占用公共空間。
“以前我們沒有業(yè)委會，維權(quán)沒有主體。”南寧市某小區(qū)業(yè)委會成員梁先生告訴記者，他所在的小區(qū)幾名業(yè)主占用樓道、私劃停車位已有10多年。成立業(yè)委會后，梁先生和其他成員對小區(qū)內(nèi)的侵占行為進行了調(diào)查和取證，2020年將起訴狀提交至法院，但沒達到“雙過半”的要求（即該項決定應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能實行）；2021年，梁先生挨家挨戶敲門，征得大家同意并簽字，最后才得以走到法律程序。
丘新穎說，在維權(quán)取證過程中，小區(qū)居民意見統(tǒng)一難，甚至容易引發(fā)“內(nèi)訌”。還有一些居民因擔心遭報復，導致維權(quán)參與度低。此外，小區(qū)成立業(yè)委會的流程較為煩瑣，需要建設單位和物業(yè)公司提供相關(guān)材料，物業(yè)人員暴力破壞業(yè)委會選舉、選舉出來的業(yè)委會成員“被報復”等現(xiàn)象并不少見。
值得注意的是，物業(yè)管理“剛”性不足。作為按合同履行小區(qū)日常服務管理的主體，物業(yè)本應成為處理公共空間被侵占問題的直接責任方，但由于擔心得罪業(yè)主“惹禍上身”、缺乏執(zhí)法權(quán)等原因，不少物業(yè)對這類問題“睜一只眼閉一只眼”，或者只是以勸導等柔性方式為主，管理效果不佳。有的非但不做業(yè)主溝通的橋梁，還挑動業(yè)主對抗，造成矛盾升級。
廣西桂林的蔡女士住在頂樓，去年底便發(fā)現(xiàn)樓頂上多出了許多盆栽、休閑桌椅，每天搬運造成噪音。她向物業(yè)反饋了情況，物業(yè)表示，“對方比較難溝通，我們也沒有辦法。”
廣西桂林某小區(qū)住戶將桌椅、遮陽傘等物品擺放至屋頂。受訪者供圖
基層干部還反映有關(guān)部門執(zhí)法難問題。根據(jù)物業(yè)管理條例，對侵占公共區(qū)域或擅自利用公共區(qū)域經(jīng)營的個人，可處1000元以上1萬元以下的罰款。“但我們在監(jiān)管過程中很難進行處罰。”南寧市興寧區(qū)興東街道辦主任孫曉梅說，證據(jù)收集難，對于亂堆亂放的行為“必須拍攝到違法正當時”。
南寧市興寧區(qū)城管局兩違監(jiān)察大隊大隊長蔣曉芬說，小區(qū)里的違規(guī)搭建速度快，隱蔽性強，上門取證經(jīng)常遭遇業(yè)主閉門不開，而管理部門的巡查執(zhí)法力量和技術(shù)力量有限，發(fā)現(xiàn)問題后“需要視情況下發(fā)6至8份法律文書”才能合法拆除，這個過程持續(xù)時間長達9個月。
共治共管樹文明新風
業(yè)內(nèi)人士表示，杜絕侵占小區(qū)公共空間行為，一方面要強化和落實物業(yè)公司責任，加強業(yè)委會建設，樹立文明新風，讓絕大部分侵占公共空間的糾紛在“小區(qū)內(nèi)解決”；另一方面要暢通小區(qū)與社區(qū)、執(zhí)法部門等基層治理主體之間的協(xié)作機制，營造共治共管氛圍。
“對違反物業(yè)管理規(guī)章的行為，物業(yè)負有勸阻義務。”北京頤合中鴻（南寧）律師事務所律師劉秋紅說，業(yè)委會和有關(guān)部門都應督促物業(yè)嚴格履行義務、強化對侵占公共空間問題的查處力度。比如，對亂堆亂放行為，物業(yè)可以通過發(fā)通知、函件要求堆放人限期清理，在限期內(nèi)如未清理，即可視為丟棄物品，物業(yè)可對雜物進行清理。
廣西桂林某小區(qū)住戶將盆栽用的土堆放在小區(qū)屋頂。受訪者供圖
無物業(yè)的老舊小區(qū)往往公共空間侵占問題突出，加強業(yè)委會建設非常必要。江西南昌市西湖區(qū)桃源街道金源社區(qū)是個老舊小區(qū)，以前侵占門前公共區(qū)域違章搭建的現(xiàn)象普遍。“小區(qū)沒有物業(yè)和業(yè)委會，社區(qū)居委會承擔了物業(yè)和業(yè)委會等組織的責任，但我們只有7名工作人員，人手非常緊張。”社區(qū)工作人員說，目前當?shù)卣谶M行老舊小區(qū)改造，工作人員走街串巷做工作，以前違章搭建的業(yè)主紛紛將門前區(qū)域恢復原狀；下一步社區(qū)將積極吸納聲望高、責任心強的業(yè)主組建業(yè)委會，進一步強化社區(qū)自治能力。
做好社區(qū)治理工作，需要基層自治組織與執(zhí)法部門形成良性互動機制。在采訪中，部分物業(yè)公司表示，杜絕侵占行為的根本在于形成長效自治機制，這就需要執(zhí)法部門、業(yè)委會、物業(yè)公司等組織進行協(xié)同管理，目前相關(guān)溝通機制仍待暢通。比如，不少地方開展過“城管進小區(qū)”專項執(zhí)法行動，建議完善相關(guān)長效機制，幫助小區(qū)更好地解決各類矛盾糾紛。
近年來，山東省棗莊市臺兒莊區(qū)不斷完善區(qū)、鎮(zhèn)街、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)四級黨組織體系，將物業(yè)公司、業(yè)委會、居民中的黨員納入黨支部統(tǒng)一管理，實行“雙向進入、交叉任職”，推薦社區(qū)“兩委”成員、業(yè)委會委員擔任物業(yè)企業(yè)義務監(jiān)督員，吸納符合條件的物業(yè)企業(yè)負責人、業(yè)委會委員擔任社區(qū)“兩委”兼職委員，每月定期召開黨建聯(lián)席會議，共同協(xié)商解決居民關(guān)注的熱點難點問題，取得了顯著成效。
“小區(qū)的和諧靠居民自律，更靠社會各方力量幫助。”廣西社會科學院社會學研究所所長姚華說，讓矛盾消除在產(chǎn)生之前，考驗著基層治理的藝術(shù)和水平。（記者向志強、陳露緣、熊家林、陳旭，參與采寫：劉巍巍）
